Par Joé Gonçalves Sestello
Sur le marché des entreprises, la perspective de vente et de location (SLB) a évolué ces dernières années et a été reconnue comme un outil de gestion des actifs efficace. UNIMEMED NOVA IGUAçu Executive Board a envisagé dans le sport la solution de l'énorme attrait interlocutoire financier diagnostiqué dans la coopérative, responsable de la corrosion de la durabilité opérationnelle de l'entreprise. La transaction, finalisée avec succès après des mois de négociation, a impliqué la construction du futur hôpital.
Dans le pays, la modalité a acquis une force motivée principalement par la rareté du crédit et le manque d'alternatives pour la capture de capital. Dans un scénario où l'accès au financement est restreint et les alternatives d'élévation des ressources sont limitées, la SLB apparaît comme une solution viable et attrayante non seulement en période de crise, mais dans le cadre d'une stratégie financière solide et à long terme. Au Brésil, l'opération est autorisée par la loi n ° 6 099/74, qui établit les règles de location. Bien que le droit n ° 6 099/74 soit le cadre juridique fondamental, la pratique du bailback est également réglementée par les résolutions de la Banque centrale du Brésil, comme celle du n ° 4 977/2021, qui définit des exigences spécifiques, telles que la restriction de l'opération pour les entités juridiques.
Le mécanisme est simple: il s'agit d'une opération structurée couvrant la vente d'un actif immobilier par un investisseur particulier – généralement un fonds d'investissement immobilier (FII) ou une institution financière avec le bail atypique subséquent de la propriété à la société d'aliénation. Dans le cas de Nova Iguaçu, non modifié, la durée établie dans le contrat était de 25 ans, renouvelable. L'opération financière, à son tour, a répondu par l'injection immédiate de capitaux dans la coopérative, destinée à la colonie de son dette, résultant du financement acquis, en 2018, pour la construction de son hôpital. Surtout, tous les mécanismes de transparence ont été respectés et comprenaient l'échange d'idées avec le conseil d'administration coopératif et le Conseil fiscal, ainsi que la tenue d'une réunion générale extraordinaire avec les membres.
L'appel peut également répondre aux demandes stratégiques ou opérationnelles de l'organisation, telles que l'investissement dans de nouvelles technologies, l'expansion des entreprises ou le développement de projets stratégiques. La flexibilité financière fournie par SLB peut être cruciale dans un environnement économique difficile car elle atténue la dépendance à l'égard du financement bancaire.
Les avantages pour le propriétaire sont nombreux: génération de trésorerie, cruciale dans les scénarios de difficulté à accéder au crédit; La comptabilité des loyers payés à l'investisseur en tant que dépenses opérationnelles, permettant une réduction de leur charge fiscale; Échange du solde avec la vente de la propriété, améliorant les taux de liquidité et les marges financières; et transfert de risques juridiques et commerciaux au nouveau propriétaire.
De plus, la nature atypique du contrat SLB fournit aux parties impliqués une large marge de liberté contractuelle. Dans la pratique, les entrepreneurs peuvent établir des clauses et des conditions qui s'écartent des dispositions du droit n ° 8 245 du 18 octobre 1991 (loi de location), à condition qu'ils ne contredisent pas les principes fondamentaux du droit et de l'ordre public. En effet, dans le bail dérivé d'un SLB, les dispositions contractuelles doivent être considérées comme des sources normatives prépondérantes, et l'ingérence du pouvoir judiciaire dans les conditions convenues par les parties, bien que possible, doit être une mesure exceptionnelle.
Enfin, il est important de souligner que le processus de diligence raisonnable de la propriété et de la société de vendeurs – et de ses prédécesseurs sur la propriété, le cas échéant – est essentiel – est essentiel pour garantir la sécurité et le succès de l'opération SLB, car il permet à l'investisseur d'identifier et d'évaluer les risques de l'opération qui peuvent affecter ou rendre les rendements financiers prévus irréprochables. Ce processus implique des étapes telles que l'inspection physique de la propriété, l'analyse de la documentation de la propriété et des propriétaires pour confirmer l'absence de charge ou d'adhérence, et l'évaluation de la santé financière de la société de vendeurs.
Les transactions de vente et de location sont complexes et nécessitent une analyse minutieuse dans de nombreux aspects juridiques, financiers, comptables et stratégiques. En recherchant une solution de cette nature, certains facteurs doivent être pris en compte, tels que la pertinence de l'immobilier pour leurs opérations. La décision doit être alignée sur sa planification stratégique et tout risque opérationnel doit être pris en compte.
Ainsi, avec une large diffusion et une meilleure compréhension des opérations de vente et de location, il sera naturel que de plus en plus d'organisations de divers segments, y compris le système non modifié, recourent au partenariat basé sur une législation dans le but d'optimiser sa structure de capital et d'améliorer l'efficacité opérationnelle pour les élargissements et les investissements potentiels, le maintien de sa compétitivité sur le marché.
* Joé Gonçalves Sestello est PDG de Nova Iguaçu, non modifié.
